Il debutto della cedolare secca al 26% per gli affitti brevi intermediati da piattaforme come Airbnb, Booking e Vrbo, previsto dalla manovra 2026, segna una svolta per proprietari e mercato. Il nuovo meccanismo, rivolto in particolare agli immobili turistici gestiti da privati, comporta un aumento significativo della tassazione e nuove regole stringenti sull’utilizzo dei portali, con effetti immediati su offerta, prezzi ed equilibri tra formula classica e breve durata.
L’introduzione di questa stretta trova fondamento nell’articolo 7 del provvedimento bollinato, con obiettivi dichiarati dal Ministero dell’Economia: ridurre la diffusione degli affitti turistici tramite portali, aumentare il gettito grazie a una maggiore tracciabilità e contenere fenomeni di evasione secondo le proiezioni della Ragioneria generale dello Stato. Ma cosa comporta davvero per chi affitta? Ecco l’analisi delle nuove regole, il loro impatto economico e i nodi ancora caldi nel dibattito politico e sociale.
Sintesi normativa: quando si applica 21% e quando 26% dal 2026
Testo essenziale dell’art.7 nella manovra bollinata
L’articolo 7 della manovra 2026, come bollinato dalla Ragioneria generale dello Stato, prevede la rimodulazione della cedolare secca sugli affitti brevi a partire dal periodo d’imposta 2026. In estrema sintesi, l’aliquota ordinaria del 21% resta applicabile solo ai contratti per cui non intervengano piattaforme intermediarie, mentre scatta il 26% se anche una sola prenotazione dell’anno passa tramite portali digitali come Airbnb o Booking.
Questa distinzione nasce dalla volontà di eliminare il “doppio binario” tra chi gestisce locazioni in via diretta e chi si affida alle piattaforme, rendendo il sistema più semplice da monitorare per l’Agenzia delle Entrate. L’articolo chiarisce che la scelta del canale vale per “ciascuna unità immobiliare e per ciascun periodo d’imposta”.
Condizione per singola unità immobiliare (periodo d’imposta)
La regola contenuta nel comma di esclusione: se la stessa unità immobiliare, nel corso dell’anno, anche solo per una volta viene affittata tramite portali/intermediari, tutta la produzione reddituale di quell’anno dovrà essere assoggettata all’aliquota del 26%. Il parametro temporale fondamentale è appunto il periodo d’imposta, che coincide con l’anno solare e la dichiarazione dei redditi relativa.
La norma, intervenendo con una modifica all’art.4, comma 2, del d.l.50/2017, introduce anche il divieto di alternanza dei canali: non sarà più possibile per lo stesso immobile cambiare regime fiscale o modalità di gestione da affitto breve diretto a intermediazione e viceversa nello stesso anno. Permane invece la facoltà, per chi possiede più immobili, di effettuare una scelta autonoma per ciascuna unità.
Regole pratiche per proprietari: cosa succede se uso Airbnb/Booking anche una volta
Effetto ‘una sola volta’ sulla stessa unità
Per comprendere la portata pratica della norma, basti pensare ad un esempio: chi inserisce la propria casa solo saltuariamente su Airbnb o Booking, ad esempio nei mesi estivi, sarà assoggettato all’aliquota maggiorata del 26% su tutti i redditi prodotti da quella unità, anche se la maggioranza dei soggiorni fosse organizzata privatamente.
L’Agenzia delle Entrate potrà avvalersi dei dati trasmessi dai portali per verificare in automatico la coerenza delle dichiarazioni. Si delinea così un ambiente fiscale più rigido in cui la soglia dell’“una sola volta” diventa spartiacque tra regimi, spingendo a una pianificazione accurata già all’inizio dell’anno.
Coerenza gestionale per unità multiple
Per i proprietari che dispongono di più immobili, la normativa mantiene una certa flessibilità: si potrà decidere canale e regime d’imposta diverso per ciascun appartamento, a patto che per ogni singola unità non si alternino strumenti di intermediazione e gestione diretta nello stesso periodo d’imposta. Questo dettaglio, evidente nella versione bollinata dell’articolo 7, obbliga a documentare puntualmente i contratti conclusi e a mantenere coerenza nelle comunicazioni fiscali.
In sintesi, la conoscenza approfondita della nuova disciplina diventa cruciale per evitare contestazioni e per scegliere la soluzione più efficiente. Il suggerimento degli operatori è quello di pianificare con largo anticipo i canali di promozione e raccolta delle prenotazioni.
Impatto economico concreto: esempi, costi e proiezioni (quanto ci perde/guadagna il proprietario)
Esempio calcolo: €25.000 annui e aumento imposta
Secondo i calcoli pubblicati dal Centro Studi Aigab, un privato che incassa 25.000 euro annui da una casa gestita tramite Booking o Airbnb vedrà aumentare l’imposta dovuta di circa 1.300 euro all’anno, ovvero la differenza tra il prelievo con aliquota al 21% e quello con aliquota al 26% applicato all’intero importo lordo.
È essenziale ricordare che la base imponibile resta il lordo degli incassi: nessun costo, nemmeno quelli di intermediazione, risulta deducibile dal calcolo della cedolare secca. Una caratteristica normativa che colpisce soprattutto i piccoli proprietari, il 96% secondo Aigab, spesso ignari del peso finale della detrazione obbligata.
Commissioni, pulizie, tassa di soggiorno: percentuali e valori
- Commissioni piattaforme: spesso raggiungono fino al 20% dell’importo lordo, come stabilito dai contratti tipo delle principali piattaforme (Airbnb, Booking).
- Costi di pulizia: secondo dati di settore, rappresentano in media circa il 10% dei ricavi lordi, voce spesso sottovalutata soprattutto in contesti turistici ad alta rotazione.
- Tassa di soggiorno: imposta locale aggiuntiva, può arrivare a €7/notte per ospite nei comuni di maggiore affluenza turistica come Roma e Milano, corrispondendo a un’incidenza totale fino al 5-6% nel conto economico finale.
Facendo salvo il regime di cedolare secca sul lordo, molti proprietari potrebbero dunque trovarsi con margini assottigliati fino a meno della metà dell’incasso, specie nei casi in cui l’intera attività transita sui portali digitali.
Effetti di mercato e rischi: offerta, prezzi, sommerso e indotto
Calo offerta registrato e rischio immobili vuoti
Le prime reazioni degli stakeholders riflettono timori per possibili effetti collaterali. Aigab segnala come già nel 2025 l’offerta di abitazioni in affitto breve potrebbe ridursi di almeno 40.000 unità, con trend di contrazione destinato ad acuirsi nel tempo se i margini per i privati continueranno a restringersi.
La minore convenienza fiscale potrebbe spingere alcuni proprietari fuori dal mercato, alimentando a cascata il fenomeno degli immobili vuoti. Fenomeno peraltro numericamente rilevante in Italia, dove secondo le stime citate si contano 9,6 milioni di abitazioni inutilizzate sul territorio nazionale.
Impatto su turismo diffuso e indotto (dati Aigab)
Particolarmente critico appare l’impatto sugli equilibri locali: secondo lo studio del Centro Studi Aigab, il segmento degli affitti brevi genera 8,2 miliardi di euro di canoni lordi e un indotto calcolato in 32,9 miliardi tra servizi di accoglienza, ristorazione, commercio e trasporti, con una forza occupazionale “diretta” di almeno 30.000 operatori e 150.000 lavoratori.
A ridurre l’offerta si rischia una contrazione rilevante sia del cosiddetto “turismo diffuso” (piccoli centri e aree periferiche) sia degli introiti per le economie locali. Aigab sottolinea inoltre il rischio di una maggiore evasione fiscale, se l’incentivo a restare nel mercato regolare venisse meno con la nuova tassazione.
Controlli e adempimenti: ritenute, comunicazioni e incroci dei dati
Obblighi di comunicazione degli intermediari all’Agenzia delle Entrate
L’articolato della manovra 2026 rafforza l’obbligo per intermediari e piattaforme digitali – Airbnb, Booking, Vrbo in primis – di trasmettere puntualmente all’Agenzia delle Entrate l’elenco dei contratti stipulati e degli introiti corrisposti ai locatori.
Questi dati consentono controlli automatizzati più efficaci, anche grazie all’introduzione (secondo alcune bozze) di una ritenuta fiscale a titolo d’imposta direttamente operata dal portale e versata all’Erario. La trasparenza, secondo l’intento del legislatore, dovrebbe interessare fino al 90% degli immobili destinati ad affitti brevi, come attestato dalla relazione tecnica allegata alla manovra.
Come verificare la propria posizione fiscale
Per i proprietari diventa fondamentale monitorare la coerenza tra prenotazioni online e dichiarazione dei redditi, conservando documentazione e comunicazioni ufficiali degli intermediari. Ogni passaggio tramite portale viene tracciato e condiviso con l’amministrazione fiscale: qualsiasi anomalia tra redditi dichiarati e dati dei portali può comportare accertamenti e sanzioni.
L’indicazione dei consulenti è quella di scegliere la modalità di gestione già a inizio anno, provvedendo a una rendicontazione sistematica. In caso di dubbi, le funzionalità di assistenza dell’Agenzia delle Entrate possono aiutare a ricostruire la propria posizione e a prevenire possibili contestazioni.
Tempistica e scenari politici: iter della manovra, opposizioni e possibili emendamenti
Cronologia bollinatura e invio a Presidenza/Parlamento
Il testo della manovra 2026 ha ricevuto la bollinatura della Ragioneria generale dello Stato nell’ultima settimana di ottobre ed è stato inviato alla Presidenza e poi al Parlamento per l’avvio dell’iter legislativo. Il calendario delle commissioni prevede un confronto serrato nelle prossime settimane, con possibile approvazione definitiva entro fine anno.
La relazione tecnica allegata stima in 102,4 milioni di euro annui il gettito aggiuntivo a regime derivante dall’innalzamento della cedolare secca, effetto che si dispiegherà pienamente dal 2028. Questi proventi risultano centrali nell’equilibrio finanziario delle misure.
Reazioni di Aigab, Confedilizia, Forza Italia e possibili modifiche
Non sono mancate le reazioni contrarie da associazioni e forze politiche. Confedilizia e Aigab hanno definito la misura una vera e propria “patrimoniale mascherata”, stigmatizzando i possibili effetti depressivi su proprietà e turismo, e hanno annunciato forti pressioni parlamentari per una correzione durante l’esame della legge.
Tra i partiti, Forza Italia e lo stesso leader Matteo Salvini della Lega si sono detti contrari all’inasprimento dell’aliquota, prospettando la presentazione di emendamenti per attenuare la portata della norma o escludere alcune categorie di proprietari. Il ministro Giancarlo Giorgetti, in più occasioni, ha ribadito la necessità della stretta per riequilibrare il mercato, ma i margini di aggiustamento restano aperti fino al termine della sessione parlamentare.
Intanto il settore attende indicazioni più precise e la definizione degli strumenti applicativi, mentre crescono i timori di un effetto domino su offerta, turismo e fiscalità diffusa nei territori.
